银行家2020

影片一开始，伯纳德拿出自己的小笔记本给父亲看，面对着儿子如此聪敏好学，表现出过人的天资，父亲表达的不是欣赏和鼓励，而是恐惧和认命。

首先是恐惧，他一边翻着小笔记本，一边紧锁着眉头说：“如果白人知道你偷看他们做生意，他们会怎么对你？我见过很多人因为更小的事丢了命，你知道看着年轻男孩被吊死在树上的感受吗?别以为最近没发生过这件事，它就不会再重演。”

然后，他劝儿子要认命：“你生错了颜色，儿子，黑人不能用这种方式赚钱。”面对父亲如此悲观的看法，很庆幸小小的伯纳德没有放弃，他坚定选择了离开德州，去一个更自由的地方找寻自己的路。

看到此处，我莫名的感同身受，虽然我不是上世纪50年代的美国黑人，但是作为女性，我多少也能感觉到同样的环境压迫，从小就会有意无意的接受着各种性别决定论的影响，身边的人们从语言到行动，无论有意无意，总是会告诉你女孩应该做什么，而女孩不能做什么，总而言之，先是用恐惧吓你，然后用认命帮你做选择，大家都会说，这是为你好，破坏这个规则只会吃亏。

其实，他们不过是用哪些束缚了自己一生的恐惧再去束缚你，想把你拉进恐惧之网中，大家一起乖乖躺好，不要挣扎，这才能让他们感觉到安全，他们已经习惯被绑架，被打压，被剥夺，被看低，被否定，并且认为这是天经地义的，这是好的也是对的，这是一场全社会的传染了几乎所有民众的“斯德哥尔摩综合症“，也许是因为太过普遍，所以患上这种心理病的人从来感觉不到自己有什么不正常，但是当你把很多言论里的男女角色调换来描述，比如”男司机不行“又或是”男性不适合学理科“，就会很明显感受到这是歧视。

可是，有些人就是知道自己是谁，自己能做什么，擅长什么，喜欢什么，她们是健康的，无病的，不扭曲的，不自卑的，她们是正常的，知道自己来到世上这一次，不能被肤色和性别去定义“我是谁”，就是想去看看所有的蓝天，想痛快的飞翔，不想被剪掉翅膀，不想被乖乖的养在韭菜地里，只为了供养某些顶层绑架者的欲望，或是去满足别人的奇怪期待，她们坚信自己应该成长，喜欢感受自己变的越来越美好有力量，她们相信这种感受并没有罪。

伯纳德开银行的时代，那是美国的60年代，黑人的处境依旧艰难，虽然“人人生而平等”百年前就被写进了美国宪法，甚至1954年的布朗控诉托布卡教育委员会一案，已经判决种族隔离违宪，但法律的修改并不能代表人心的修改，黑人面临的艰难并不是说你吃不上饭，找不到工作，住不了房子，伯纳德的叔叔就可以买别墅，穿着体面过着中产阶级的生活，但这并不代表平等，就像今天很多人说“为什么还要搞女权？女人现在不是也可以工作了，还有什么不满意的？”但是，这就代表平等了吗？当然不，因为人们的心中，依然深深刻着一个观念，叫“你不配”，就像白人认为黑人不配这个不配那个，反观现在的很多公司里，与男性能力均等的女性仍然不配当领导，甚至应聘工作时都明显处于下风，很多家庭里，女孩甚至不配拥有继承权，很多场合中，女人不配出头露面，女人只配做家务，带孩子，女人就是笨，弱，人们会打着保护你或者要你保护自己的旗号对女人严加管束。同样的职位，比如销售，这个在现代社会里最常见且相对高薪的工作，男销售业绩好就是“有魄力，有能力”，女销售业绩好就是“呵呵……你懂的。”

记得两年前，我有次开车去接人，其中一个男的突然说，我来开车吧，有男人在你就不用开车了。我被他的普信当场逗笑了，这是我的车，我是最熟悉车况的人，而我本人也是一个开车多年且没有发生过任何事故的老司机，他甚至没有坐过我的车，就理所当然的认定我没有他开的好，神奇的是当场还有另外三个人，没一个出来反驳他的，甚至都觉得我应该把车钥匙交给他。

还有一个常听到的夸奖就是：“哇，你倒库的技术这么好，简直不像个女司机。”而我每次听到这句夸奖一点也不开心，只想告诉对方，不要搞性别歧视。

如果你稍微留意，就会在生活中不断感受到各种有形无形的歧视，当然我要承认一个事实，就是很多女性的情况，无论知识水平还是社会地位都还不能和男性相比，很多家庭仍然是男性的生存能力更强，学历更高，职位更好，薪水更丰厚，但是这是果而不是因。正是因为女性不断的承受并内化了太多的“你不配”在心里，她们恐惧，她们认命，她们甘愿平庸，她们是被扭曲的价值观教育的产物，而不是天生如此，就像人类的孩子如果从小被扔进丛林被狼群养大，也只会学狼爬狼叫，而一只小猩猩从小被科学家收养，也学会了几百个手语，甚至能和人类谈论哲学，环境的影响有多大？动物尚且如此，何况是人？今天所有对女性的刻板印象，那都不是我们的天性，不是女性天生就比男性弱或是比男性蠢，这就是环境造成的后果。

而一个长期被环境抬举的族群，也会莫名的普信，不管自己有多烂，都觉得自己很牛，正如电影里的白人Matt，没有任何关于管理银行的专业知识，却极力要求开一家自己的银行，并且傲慢的对伯纳德的妻子说：“我终于意识到，很多事就是只有白人才做的到。“对我而言，这部电影最有意思的，不在于展示了歧视本身，而在于它就像一场社会实验，类似斯坦福监狱实验，当你被放在什么位子上，你的心态就跟着那个位子而转移，其力量之强大不亚于一场催眠，被放在强者地位的男性固然会充满自信和权威感，但被一直放在弱势地位的女性呢，又要有多大的自觉才能去抵抗这种强大的催眠。

电影中，还有一段是我很喜欢的，是伯纳德与妻子在卧室里的对话，他的银行被调查，他作为黑人不能出面只能让一无所知的白人傻小子去面对调查员的审问，妻子劝他扮成清洁工旁听，他想都不想就拒绝了，妻子说：“为了你的事业，我不知多少次穿上清洁工的制服”，伯纳德说“但你是……”，他没说出口的话是“你是女人”，看，即便是自己一生深受歧视之苦，在骨子里还是自认为比女人更高一等，你是女人，所以你不需要什么尊严，你当然可以扮成清洁工，但是我不行，我是男人，我只能是老板，我是精英是上等人，我不能扮清洁工，那有损我的尊严和形象。这其中不仅包含着对女性的歧视，而且也包含着对清洁工的歧视。

这也是电影富有层次之所在，就是刻画出的人物并不扁平，比如伯纳德，他的形象当然是正面的，但他一样有局限有短视，当他带着儿子走在家乡街头，儿子看到街上有两台饮水机，白人和黑人要分开使用，儿子问为什么要这样，伯纳德轻轻拍着儿子的肩膀说：“很抱歉让你看到这个“，可是，他却没有看到这个社会中更强烈对女性的歧视，他没有为此对妻子说过抱歉，也许只因为他不是女人。

那已经是60年前的事，但60年后的今天，有没有人曾为女性被分别对待的处境感到抱歉呢？今天我们仍然会看到，很多岗位明确写着不招女性，更多时候也许这些标准并不被明文化，而只是人们心中的潜规则，不要女性员工，如果是未婚女性，就担心她们以后要结婚生孩子影响工作，如果是已婚女性，那你已经结婚且有孩子，需要经常照顾家庭所以更不能招，高管就更不必说。

可是，为什么从来没有人觉得男性结婚以后就会被家庭拖累，而导致工作效率下降呢？为何男人结婚反而会成为事业的助力，反而增加了男性的可信度和声望值呢？我从未听说过哪个男人因为结婚生子而被职场拒绝，在婚姻中，文化中，观念中，是谁牢牢的把持了解释权和统治权，谁是婚姻的既得利益者，这是再明显不过的事实。

如果有人坚持认为，女性没有受歧视，那么我们看一些实例，梅琳达.盖茨在《女性的时刻》中举过两个职业做例子，第一个是程序员，编程最初被以为是和打字差不多的文职工作，所以最早管理者雇佣和培训的都是女性，而且她们做的很不错，但人们逐渐发现这个工作很有价值，这个职位就转而开始招聘男性，而不再继续培训雇佣女性。

她写到：“计算机等高科技专业的毕业生中，女性比例在大幅下降，以至于进入高科技产业的女性越来越少，女性越发难以在科技行业立足，整个行业完全被男性主导。这是个激动人心的行业，它妙趣横生，充满创新，回报丰厚，对未来有不可估量的影响，新的机会层出不穷，未来高科技行业仍然是全球最具影响力的行业，它正在塑造我们的生活，如果不能进入这个行业，女性就会进一步失去影响力。“

她还举了另一个至关重要的行业，就是风投，她写到：“风投是影响初创企业最关键的支持者，能决定一家企业的成败，而在美国，女性在风投合伙人中仅占2%，也只有2%的风投资金会流向女性发起的创业项目，从经济角度看，这完全不合情理，女性能提出无数绝妙的创业构想，是男性不会想到的。“毫无疑问，就像对黑人的歧视曾经造成美国社会的重大损失，对女性的歧视一样也会阻碍整个社会的发展，梅琳达说：”一切诉诸孤立和排斥的文化，都是施虐者的文化“，而女性就在这样的文化中生存着，亚洲女性的处境只会比欧美更甚，女性若想要做出成绩，得到应有的认可，需要付出比男性更大的决心和代价。

我察觉到，自己在写下上面的文字时，其实内心也有挣扎，我写的都是事实，也都是我的肺腑之言，但是当我把这些文字发表在公众平台时，依然能感觉到那无形的压力，一定会有人因此给我安上“女拳“的标签，会说我又来引战，来激化两性矛盾了，来教坏女人了，女人们看了这样的文章，都不再愿意为家庭奉献，不再温柔顺从，不再愿意伺候男人，而是想着去和男人竞争。

今天，我们看着这部电影里的黑人们，在面对歧视，百折不回的抗争，我们感到热血沸腾，我们钦佩并尊重这种抗争，因为他们维护着一个群体的尊严，让这个世界变的更进步更平等，我没有看到谁说伯纳德是好战的，是不顺从的，不够温柔，太过强势，或者给他们扣上“田园黑拳“的帽子，他们没有被污名化的恐惧，但是女性的抗争却不断被污名化。我想，也许是因为还坚持的不够吧，也许一直坚持，坚持到最后，世界就会改变，就会从冷眼，抗拒，嘲讽，鄙视，排斥，到最后站起来为你鼓掌。

当然，除了男权，其实“施虐者的文化”无处不在，比如皇权，因为从来掌权的既得利益者，只要权力在手，都会想着不断的去巩固权力，以最小的成本去获取别人的价值为自己所用，所以生而为人，我们就很难逃脱权力的辖制与洗脑，接受了奴化的顺民甚至心甘情愿为之宣传的，因此来获得安全甚至利益，而反抗者大多被杀鸡儆猴，就像伯纳德的爸爸说的：“那些被吊死的男孩”，就像那些被污名化的女权。

我身为女性，还有一个女儿，我知道自己身上一定有很多文化带来的不利影响，但我希望我的女儿不再如此，从她出生起，我就在努力为她屏蔽文化中的各种杂音，我一直对她说，绝不要因为你是女孩，就觉得自己比男生笨，比男生弱，你很聪明，也很强大，可以做任何你擅长的并且喜欢的事。她喜欢公主，也喜欢奥特曼，喜欢洋娃娃，也喜欢变形金刚，每次选乐高，她选的都是建筑和赛车，我和她商量了想学的兴趣班，是舞蹈与编程，在她眼中，这一切只有喜欢或不喜欢，没有任何性别色彩，我希望她不再恐惧，不再认命，也不怕被“杀鸡儆猴”，我希望她可以带着这样澄澈的目光一直生活下去。

一个多世纪过去了，影片中反应出来的现象有什么改变吗？并没有。有也只能说是它们学会了遮羞布，把明面上的搬到了底下而已。在各个领域，尤其是高科技高技术领域，往高层发展上永远有着心照不宣的天花板，而很多过去的人，死要面子如同皇帝的新装一般装着看不见，还到处粉饰吹嘘自己在那儿混的有多好。然而，德尔塔奥米教做人，一切丑恶嘴脸暴晒在了阳光下无所遁形。过再多时间，它们低层与上层的鸿沟只会裂缝越来越大，就看什么时候崩盘吧。发个正常影评都这么费劲要这么含蓄，也是服了这平台，怪不得要整改

I have read an interesting sentence that is "nothing is easy except useless",well,on earth most of things suitable for the sense. people is not easy to live in the world,for a man he is not easy to be a good son,good husband and a good father.many men just want to be a successful and have fun's people,but they do not want to have too much duty,which is very unfortunately.

一部新电影。讲的是黑人伯纳德·盖瑞特的经历。他最早是擦皮鞋的，后来在休斯敦开了一家公司，然后经营房地产，然后当银行家，然后在监狱里工作了三年，然后拍电影。

影片描述的是上世纪60年代，当时的美国总统约翰逊属于内战内行外战外行的那类领导。在越战打的焦头烂额之际，在国内则大笔一挥，签署了著名的民权法案，在法律上否定了种族歧视。这使得美国黑人长达一百年的抗争终于有了结果。然而，仅有法律是不够的，种族歧视的惯性依然强大。在影片中，那位白人老妇女看到黑人在装修她所在的房屋立刻怒不可遏；在伯纳德的德克萨斯老家，一个黑人鞋童号称“只为白人服务”；当伯纳德和乔尔步入他们自己买下的银行时，引来四周顾客的惊诧，全体向他俩行注目礼，好像在观赏两个怪物。影片所描述的故事就是在这样的背景中展开的。

这是伯纳德在洛杉矶和他的朋友乔尔成功的经营房地产的故事。他们俩人的性格迥然不同。伯纳德不苟言笑，注重专业知识，有点理工男的味道。而乔尔则久混江湖，对黑道白道的各种潜规则门儿清。他们俩人在一起，可谓珠联璧合。乔尔对伯纳德的分析是：“我知道你既聪明又有野心，也是一个充满愤怒的人，只是没有表现出来。这种愤怒再好不过了，激励自己之余，也免于成为被攻击的靶子。”他们就是带着这种野心和愤怒，在相对开明的洛杉矶成功了。可是，正如乔尔所说：“人有钱后就会变。”伯纳德开始膨胀，竟然想到当时种族歧视最严重的德州去发展自己的事业，结果碰的头破血流。那位胖参议员对其中的原因很清楚：“只是后来你决定去扰乱德州的社会秩序才会沦落到这个地步。”反种族歧视就是扰乱社会秩序，这在当时的美国是再正常不过的逻辑了。

说到种族歧视，这已经是个老话题了。影片中的乔尔说过：“仅仅是知道这一点，就足以展露出人性最黑暗的一面。”确实是这样。在美国有过贩卖黑奴的历史，那些黑奴曾经遭受过白人奴隶主的虐待和摧残。即使在林肯发布《解放黑奴宣言》之后，没有了奴隶，可是多数黑人仍然只能从事低下的为人所看不起的工作。白人的优越感，使得他们天生就看不起这些出身卑微的黑人。不仅在美国，印度的种姓制度，希特勒的纯种雅利安人的理论，都反映出了人性的黑暗。在咱们这里，虽然没有对肤色的歧视，但是那种文化歧视和地域歧视，不也是无处不在吗？

说到根源，我的看法是人们天生的一种品格，即以“我”为标准看待世界看待他人。凡是和“我”不一样的肤色、体貌、性格、行为都会有一种隐隐的不适，推而广之，由此逐步发展为对他人对其他种族的歧视和对抗。由个体的歧视发展为社会的歧视。影片中，那位房产经纪人巴克也因为顾客视他为“狡猾的爱尔兰人”感到些许的自卑，而伯纳德也因为妻子尤妮亚可以冒充清洁工而自己绝对不能而遭到妻子的指责：“我是个女人，对吗？你这番话，跟一个白人告诉你，身为黑人不要介意尊严遭到践踏有什么分别？”可见，人们在灵魂深处都有这种歧视他人的观念存在。这种观念的消除，有待于社会的进步和人们理性的完善。我们生活的这个世界，五彩缤纷，各具形态。在人类社会中，尽管肤色各异，生活环境不同，但互相之间都是有意识有思想的生物，都是一个鼻子两只眼的人。谁也不能自诩比他人高尚优越。在上帝面前，人类都是他老人家的子民。一旦发生灾变，能登上诺亚方舟的，未必就是白人，更未必就是商界精英和政界领袖。

影片中，伯纳德在法庭上陈词：“美国独立宣言写明：人皆生而平等。主张建立一个和谐社会，人人都得以平等的受到法律保护。这是一个伟大的目标。但我们心知肚明，对许多百姓来说，这是个谎言！你们为什么硬要将某个种族排除在美国梦之外？”此时的马丁路德金同样在陈述着“我有一个梦”。时至今日，美国的现状有了些许的改观，人们已经不敢公开表示种族歧视，然而，那种隐藏在白人骨子里的卑劣意识仍然在暗暗的涌动。理性的启蒙道路仍然是漫长的。

在入狱前，伯纳德对妻子尤妮亚说：“我们两个黑人不应该这么早买下德州的银行。”尤妮亚却说：“也许你现在买是正确的选择。”这令伯纳德不解。尤妮亚接着说：“看看你今天的成就。该有人让一切被看见了。这样才能做出改变。”是啊，所有的公平正义的实现，都需要有一批先行者们披荆斩棘，开辟出一条前人没有都过的路。用自己微薄的力量去抵御那些貌似强大的恶。即使他们满身伤痕，遭遇失败。他们仍然应该获得人们的钦佩和尊敬。

影片的故事性很强，叙述也非常流畅。在镜头的运用上，可圈可点。例如，当马修在酒吧时，那个女招待恰好是马修曾经的同学。这时，镜头用了浅焦距，马修为实，女招待在后面是虚。我们看到马修静静的坐在那里冥思苦索的同时，也朦胧的看到女招待在远处犹豫要不要和马修搭话，先是搓手，后来她双手一合，似乎是下了决心，于是走上前来和马修搭讪。这种镜头叙述的方式，反而比用长焦距更吸引观众。因为在观众眼里，更关注的不是静态的事物，而是动态的表现，这也是编导希望观众关注的地方。

本人评分：7.5。

还是再重复一遍吧：这不是影评，仅是个人观感。

本片的大交易一共有两桩，第一桩是收购Bankers Building，第二桩是收购猎鹰家乡的两家银行。本文只解析第一桩交易，因为里面涉及了很多数字和计算，相信通过本文浅析，能带来一些不一样的理解。

Bankers Building有14层楼，商业面积119,000平方英尺，是当时LA市区最高的办公楼，被誉为是该地区建筑群皇冠上的宝钻。

猎鹰对The Bankers Building做简介

通过之前的剧情我们知道里面驻扎的都是包括银行在内的金融机构，一直不待见猎鹰的银行Mid City Bank就在大堂1楼。

烦人的Mid City Bank在1楼

猎鹰因为之前合伙人突然亡故，被前合伙人的妻子和客户经理Reed搞得很惨，激起了翻身做主人的念头，找了神盾局局长和小蓝兽组成了漫威买楼小分队（就喜欢串戏，Nicholas Hoult演过X-men的Beast），开始了大手笔的买买买。

可惜小蓝兽不如在X-men里，虽然也很聪明，但是在这个世界里九年义务教育没毕业，猎鹰只好手把手从基本的数学教起。我们也跟着猎鹰老师一起学学怎么给大楼估值。

首先要简单介绍一个非常重要、而且是估值核心要素的概念——资本化率，Capitalization Rate，简称Cap Rate，你可以简单理解为收益率。猎鹰老师先提了另一个概念叫乘数Multiple，是个过时的老概念，用以计算几年收回成本，比方花300,000投资买楼，每年净收入30,000，那乘数就是10，10年收回投资。

乘数和资本化率

资本化率其实就是乘数的倒数，30,000/300,000=10%。不仅买楼，各种利率在各类金融资产的估值里都举足轻重。关于资本化率，本文后面还会有一些分析。

资本化率Cap Rate

那么有了资本化率，我们怎么对一个楼盘进行估值呢？电影里虽然没再讲解，毕竟不是CFA教学片，但是通过猎鹰老师临时加戏给培训了1个月的小蓝兽出的模考题里我们基本可以推断出需要哪些要素、进行怎样的计算，可以对一个楼进行估值。

加戏出题模考

这个计算过程如下，我们暂称其为基本估值模型，其中，绿色为应用题的给定条件，白色为中间计算步骤，蓝色为计算结果。要注意，年总收入不能直接用于计算价值，必须用空置率进行调整，再扣除运营成本、获得净收入之后，才能最终通过资本化率得出资产价值。显然，通过我们的模型计算所得与片中的结果是一致的，小蓝兽也毕业上路了。

基本估值模型

接下来就是实打实地跟老房东雷诺进行谈判了。不过在此需先说明两点，因为谈判过程中有很多你来我往，我们仅对片中出现了最终结果、或者对剧情有重要影响的估值进行建模；此外，我在计算过程中发现有些数字与电影中的数值有零头上的出入，具体原因不明，但是大数是一致的，出于不影响剧情理解的考虑，就不要在意这些细节了吧。

进入正题，首先是老房东开场先虚晃一枪，说了一堆有利于自己的数字，开了一个高价。

第一次开价

相应的计算过程如下。这里需要说明3点：1、由于二者的谈判是基于每平方英尺单价的，为了之后计算的展示方便，所以加了两行初始条件——单价和面积，面积是基于上图中年总收入/单价倒推得出的（注：此处面积是实际计算面积，可能还有月份，仅为了计算简便做简单统归，与之前猎鹰做简介时说的商业面积没有直接关系）；2、因为后面双方谈判中，空置率直接在单价层面调整掉了，意味着不需要对总收入再进行调整，所以“空置率”和“年总收入（调整后）”两行直接删除，下同。3、这里就出现了零头上的出入，影片中估值多出了80，导致最终收购价也多出了100，原因不明，如有高人可留言讨论，下同。

第一次开价估值计算过程

我们小蓝兽必定不能要啊，哪儿能你说多少是多少，买楼跟买衣服一样一样的，总要来个讨价还价的，于是双方开始了扯皮：

蓝：别胡扯，我知道你才15美分一平（方英尺）。就算是平均18美分，（总收入）也就245,592，但这不重要，除非你把租赁协议都给我看，否则我就得按15美分算。 雷：15太低了。 蓝：15很好了好么！尤其如果你还要算上空置率的话，至少有9%！ 雷：没那么多。 蓝：我数出来可有12%哦（注：是猎鹰花了一天在傍晚根据亮灯数量数出来的，这DD水平简直跟浑水做空瑞幸一样）。按那么高的空置率算，你每平也就13.5美分好么。 雷：我们总能找到租户来填坑的。 蓝：我们就算16美分一平吧，妹坑你吧？按10%的资本化率算，价值1,383,000块钱。但是10%的资本化率当然太低了，我跟我合伙人做的交易都是12%的，那就是1,152,533块钱。

讨价还价

这里小蓝兽在讨价还价过程中其实报了两次估值，计算过程分别如下：

还价：一顿操作猛如虎

其中，按10% Cap Rate算出的数字比影片里又多了40，暂且认为是忽略零头的结果吧。可以看到，通过小蓝兽的一顿生猛操作，硬生生把估值拦腰砍掉了一半还多，究其原因，一是砍了单价，一是把Cap Rate拎高了，足见利率这东西多么重要，有四两拨千斤的效果。提高Cap Rate，意味着投资人要求更高的收益水平，毕竟买其他楼都能赚到12%；反过来，在收益和其他条件确定的情况下，要求提高收益率，必定要压低初期投资额才能达到。所以直观地看，高Cap Rate对漫威买楼小分队有利，而反之则对老雷有利。

言归正传，这下老雷不淡定了，也开始见招拆招：你看看，市中心风险是很低的，12%不需要的，我要10%的。影片叙事这时候转回了谈判前小分队的预演。

鹰：老雷他肯定要咬住10%的Cap Rate，我们绝壁不能答应啊，他还要25%的溢价呢（注：收购有一定溢价是正常的，以补偿卖家的其他额外支出包括法律税务等方面费用、促使卖家交易，但25%真的好高啊）。但是你也要让谈判继续下去，所以我要你记住10.5% Cap Rate下的估值，但是25%的收购溢价也还是超级高的。

预演谈判

这时候小蓝兽脑子不够用了，猎鹰直接帮他脑算了，计算如下。电影里的数字应该是抹去了估值的零头，按照1,317,000那么收购价便是1,646,250了。

猎鹰脑算

既然价格还是高，猎鹰设计最后让小蓝兽给老雷来个选择题玩玩（Neo：又来？）。

蓝：你要是一定要把这楼放在10%的Cap Rate下估值，现在市场那么好，我们大可以在别的地方赚到12%，那么我们肯定不能让你直接拿了25%的溢价高高兴兴回家。这样吧，我给你两条路走，11%的Cap Rate给你25%的溢价进账，或者10.5%的Cap Rate但是你拿不到25%了，只能给你18%的溢价，你自个儿挑吧。诶！不能让你伙计帮你算了，否则没意思了，知道你自己一时半会儿算不了，你直接选，玩儿的就是心跳！（其实老子我也没法算，我作弊事先都算好背下来了嘿嘿）。

两个选项，玩个心跳

因为这里小蓝兽玩儿了把阴的，没把数字直接报出来，我用模型计算了两个选项的最终收购价如下：

泥萌都算不了，我来算

通过计算，显然选择前者价格更高，对老雷更有利，但是可惜老雷自己算不了，赌错了，选了后者。

我选蓝色药丸儿

蓝：你少拿了17,000哟。

恭喜我，你答错喽

老雷还是很佩服的，虽然不知道小蓝兽其实作弊了，所以问了一句自己选的估值多少，答1,554,060。再说明一下，如果内在估值按猎鹰的计算抹去零头、即按1,317,000计算，则收购价数字是一致的。

开心

最后再搭上个大桌子，完美！

你这桌子要不一起卖我吧嘻嘻

至此，这一桩交易就算基本结束了。电影对这一交易环节表现得很精彩，既有生意场上的交锋，针尖对麦芒，也有暗地里的小心思小伎俩，让人拍案叫绝。我们可以看到，在各种交易的成功背后，需要付出努力去获取充分的信息，比如精确的租金、空置率这些基本要素，也需要临场时具有针对性的过招，比如双方就死抓Cap Rate这一对估值影响的关键。最后也希望我的这篇浅析，能为观影者带去更多的理解和回味。

这俩黑人哥们干的事，跟前几年中国金融行业市场乱象中的一些金融大鳄干的如出一辙。

电影政治正确的说他们买银行是为了帮黑人兄弟勤劳致富，现实中我信你个鬼哦，这俩人炒楼起家，靠银行信贷支持长期投资不动产，买银行的目的其实就是为了炒楼融资方便，隐瞒身份寻找代理人控制银行，然后把储户的存款包装成贷款，贷给黑人，目的只有一个，就是让黑人兄弟还不起贷款以后，低价收购他们的抵押房产。

炒楼炒到买银行融资炒楼，这种境界堪称炒楼界的祖宗。

国内很多大佬，买银行，利用各种虚假背景的授信业务，把贷款的钱翻来覆去的腾挪，最后钱转到海外，在买不动产，买实体产业，买艺术品，买股权，目的只有一个，拿社会公众的钱肥自己口袋，即使把银行搞得要破产，也会有国家兜底，让政府出钱为维护金融秩序买单，什么安邦系、明天系、华信系都是这个套路，最后得结果是都被国家给一锅端了，结局跟两个老黑一样，坐牢＋没收全部财产。